Simulateur de donation en nue-propriété
Donner un bien à vos enfants tout en le gardant : combien de droits économisez-vous ?
Donner la nue-propriété d’un bien, en vous en réservant l’usufruit, permet de transmettre dès aujourd’hui tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus. Les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème légal selon votre âge.
À votre décès, l’usufruit s’éteint et vos enfants recouvrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, sauf exceptions. Ce simulateur compare les droits d’une donation en nue-propriété et d’une donation en pleine propriété du même bien.
Résultat
- Valeur de l’usufruit que vous conservez
- À calculer
- Valeur taxée : la nue-propriété
- À calculer
- Droits d’une donation en pleine propriété
- À calculer
- Droits d’une donation de la nue-propriété
- À calculer
Estimation indicative, calculée dans votre navigateur sur la base des barèmes 2026. Les montants saisis ne sont jamais transmis au cabinet.
En rendez-vous, nous regarderions avec vous :
- Le bien le plus pertinent à donner
- Les clauses qui protègent le donateur
- Le calendrier, avec votre notaire
Premier échange de trente minutes, offert et sans engagement.
Comment le calcul fonctionne
Le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier : 60 % de la valeur du bien entre 41 et 50 ans, 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans. La nue-propriété représente le reste, et c’est elle seule qui est taxée.
Chaque enfant dispose d’un abattement de 100 000 € par parent donateur, puis du barème progressif de la ligne directe. Le simulateur calcule les droits des deux scénarios, à valeur de bien égale.
Ce que le simulateur ne dit pas
La donation en nue-propriété est irrévocable : vous conservez l’usage ou les revenus, mais plus la libre disposition du bien. Le vendre suppose l’accord des nus-propriétaires, et le prix se répartit alors entre usufruit et nue-propriété. Ces conséquences se pèsent avant de signer.
Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier reste en principe imposable sur la valeur en pleine propriété. Les modalités, comme la donation-partage ou les clauses protectrices, se construisent avec votre notaire, dans le cadre d’une stratégie de transmission qui peut aussi passer par un don en pleine propriété.
Questions fréquentes
Mes enfants paieront-ils des droits à mon décès ?
En principe non : l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier ne donne lieu à aucun droit, et les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires. Des exceptions existent, notamment pour certains démembrements réalisés peu avant le décès.
Puis-je continuer à habiter le bien ou à percevoir les loyers ?
Oui, c’est tout l’intérêt : l’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus jusqu’à son décès. Les grosses réparations incombent en principe aux nus-propriétaires, sauf convention contraire.
Peut-on donner la nue-propriété d’une somme d’argent ?
Oui, sous la forme d’un quasi-usufruit : vous conservez l’usage de la somme, et vos enfants détiennent une créance de restitution sur votre succession. Le montage doit être documenté avec soin pour être opposable.
Un chiffre ne décide de rien.
Si le résultat vous surprend, il mérite d’être repris dans votre contexte réel. Trente minutes, à nos bureaux de Mougins ou en visioconférence, sans engagement.
Pour aller plus loin
Transmission et succession
Anticiper coûte du temps. Ne pas anticiper coûte beaucoup plus que de l’argent.
Immobilier patrimonial
Le bon mode de détention, pour le bon horizon, avec la bonne dette.
Cession d’entreprise
La valeur de votre entreprise se négocie une fois. Ce qu’il en reste se décide avant la signature.
Ce simulateur est fourni à titre purement indicatif et pédagogique. Il applique des barèmes généraux et ne tient compte ni des situations particulières, ni des régimes dérogatoires, ni des évolutions législatives postérieures à sa dernière mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une offre ou une sollicitation d’investissement, et ne saurait se substituer à une étude conduite au vu de votre situation réelle. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.