Nos expertises

Immobilier patrimonial

Le bon mode de détention, pour le bon horizon, avec la bonne dette.

En immobilier, la question du « quoi acheter » arrive souvent avant celle, plus déterminante, du « comment détenir ». Or le mode de détention engage simultanément la fiscalité de vos revenus, celle de la revente, la protection de votre conjoint et les conditions de la transmission future.

Deux investisseurs peuvent acquérir le même bien au même prix et obtenir, dix ans plus tard, des résultats nets très différents. L’écart se joue rarement sur le bien lui-même.

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Dans quelles situations ?

  • Vous envisagez un investissement locatif et hésitez sur la structure
  • Vous détenez déjà des biens dont la fiscalité vous paraît lourde
  • Vous cherchez un revenu complémentaire sans contrainte de gestion
  • Vous préparez la transmission d’un patrimoine immobilier familial

Faites le calcul

Les modes de détention

La détention directe est la plus simple mais la moins souple, notamment au moment de transmettre ou de sortir à plusieurs. La société civile immobilière apporte de la souplesse de gouvernance et facilite la transmission progressive, au prix d’un formalisme et d’un choix fiscal structurant.

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier permettent une exposition mutualisée, sans gestion locative. Le démembrement, enfin, consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit, ce qui ouvre des usages très différents selon que l’on cherche à capitaliser sans fiscalité de revenus ou à loger un usufruit temporaire.

Aucune de ces formes n’est supérieure aux autres. Elles répondent à des objectifs distincts, et c’est l’objectif qui doit commander le choix.

La dette fait partie de la stratégie

Le crédit n’est pas qu’un moyen de financement : c’est un levier patrimonial et fiscal à part entière. Sa durée, son type d’amortissement, son adossement éventuel à une épargne et les garanties qui l’accompagnent modifient sensiblement le rendement net de l’opération et votre capacité d’investissement future.

Nous intervenons au titre de notre statut d’intermédiaire en opérations de banque pour étudier et mettre en place ce financement.

Arbitrer un patrimoine existant

Conserver un bien n’est pas une décision neutre. Un actif acquis il y a vingt ans peut aujourd’hui immobiliser un capital important pour un rendement net médiocre, tout en concentrant un risque géographique ou locatif.

Mesurer la rentabilité réelle, après fiscalité, charges, vacance et travaux, permet de décider en connaissance de cause : conserver, restructurer la détention, ou céder pour réemployer ailleurs.

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne sommes pas agents immobiliers et ne détenons pas de carte professionnelle de transaction. Nous n’intervenons donc ni dans la recherche du bien, ni dans la négociation, ni dans la vente.

Notre rôle se situe en amont et en aval : définir la stratégie, choisir le mode de détention, structurer le financement, et articuler l’opération avec le reste de votre patrimoine.

Questions fréquentes

SCPI ou immobilier en direct ?

Les SCPI mutualisent le risque locatif et suppriment la gestion, mais comportent des frais d’entrée significatifs, une liquidité qui n’est pas garantie et un risque de perte en capital. L’immobilier direct offre un contrôle total et un levier de crédit plus large, au prix du temps et du risque de concentration. Le choix dépend de votre horizon et de votre appétence à gérer.

Une SCI est-elle toujours utile ?

Non. La SCI prend tout son sens pour détenir à plusieurs, organiser une transmission progressive ou dissocier la propriété de l’exploitation. Pour un bien unique détenu seul et destiné à être revendu, elle ajoute souvent du formalisme sans contrepartie.

Qu’apporte l’achat en nue-propriété ?

Vous acquérez le bien avec une décote et n’en percevez pas les revenus pendant la durée du démembrement, ce qui vous évite la fiscalité correspondante. À l’extinction de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété. Le mécanisme suppose d’accepter une absence de revenus pendant plusieurs années.

Travaillez-vous avec mon notaire ?

Oui, et c’est même souhaitable. Nous intervenons en amont de l’acte, en articulation avec votre notaire et votre expert-comptable lorsque la situation le justifie.

Premier échange offert

Parlons de votre situation.

Trente minutes, à nos bureaux de Mougins ou en visioconférence, pour savoir si ce levier a du sens chez vous. Sans engagement.

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Les autres expertises

Optimisation fiscale Structurer d’abord, défiscaliser ensuite, et seulement si cela sert votre projet. Transmission et succession Anticiper coûte du temps. Ne pas anticiper coûte beaucoup plus que de l’argent. Bilan patrimonial Une photographie claire et exploitable de votre situation, avant toute décision.

Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une offre ou une sollicitation d’investissement. Les mécanismes décrits dépendent de votre situation personnelle et d’une réglementation susceptible d’évoluer. Toute recommandation ne peut être formulée qu’après recueil de votre situation, de vos objectifs, de vos connaissances et de votre expérience, dans le cadre d’une lettre de mission. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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