Simulateur de plus-value immobilière
Ce que la revente laisse réellement, une fois l’impôt passé.
Faire le calculVotre situation
Non-résidents et expatriés
Deux pays, deux fiscalités, et une convention entre les deux : votre patrimoine mérite d’être lu dans les deux sens.
La Côte d’Azur compte une proportion inhabituelle de patrimoines à cheval sur plusieurs pays : des Français partis travailler à l’étranger qui ont gardé un bien ici, des retraités installés hors de France, des étrangers propriétaires dans les Alpes-Maritimes, des familles dont les enfants résident dans trois juridictions différentes. Chacune de ces situations fait intervenir au moins deux fiscalités et, le plus souvent, une convention fiscale bilatérale qui répartit le droit d’imposer.
Le problème n’est presque jamais l’ignorance d’une règle isolée : c’est l’absence de quelqu’un qui regarde les deux côtés en même temps. Un conseiller local ne connaît que la fiscalité française ; un conseiller du pays de résidence ne connaît que la sienne. Entre les deux, des doubles impositions subsistent alors qu’une convention les écarte, ou l’inverse : des revenus échappent aux deux administrations jusqu’au contrôle qui remet tout en ordre.
Prendre rendez-vous
Qui est concerné ?
- Vous vivez à l’étranger et détenez un ou plusieurs biens en France
- Vous préparez une expatriation et vous détenez des titres de société
- Vous rentrez en France après plusieurs années à l’étranger
- Vous êtes retraité hors de France avec des revenus de source française
- Vos héritiers ne résident pas dans le même pays que vous
- Vous êtes résident monégasque et de nationalité française
Faites le calcul
Tout commence par la résidence fiscale, et ce n’est pas un choix déclaratif
La résidence fiscale ne se décide pas : elle se constate, à partir de critères objectifs — foyer et lieu de séjour principal, activité professionnelle, centre des intérêts économiques — puis, en cas de conflit entre deux pays, à partir des critères de la convention fiscale applicable, qui prévalent sur le droit interne. Beaucoup de situations prétendument claires se révèlent discutables dès qu’on reprend les faits : un logement conservé, une famille restée en France, des comptes et des mandats sociaux français.
Ce point conditionne tout le reste : quel pays impose vos salaires, vos dividendes, vos loyers, vos plus-values, et quel pays taxera votre succession. Avant de parler placements, nous reprenons donc cette qualification, convention en main, et nous vous disons si votre situation est solide ou si elle appelle une mise en cohérence.
Le départ de France a un coût qu’il faut mesurer avant de partir
Quitter la France avec un patrimoine en titres peut déclencher l’imposition des plus-values latentes — ce que l’on appelle couramment l’exit tax — avec un mécanisme de sursis de paiement et des obligations déclaratives qui courent pendant plusieurs années. Le dispositif comporte des seuils, des exceptions selon le pays de destination et des conditions de dégrèvement liées à la durée pendant laquelle on reste hors de France.
D’autres effets se produisent en même temps, moins spectaculaires mais durables : le sort de vos enveloppes françaises, le traitement de vos contrats d’assurance-vie, la possibilité ou non de continuer à alimenter certains plans, l’imposition de vos revenus fonciers français selon un régime propre aux non-résidents, et le changement des prélèvements sociaux applicables selon votre régime de sécurité sociale. Chacun de ces points se décide mieux avant le départ qu’après.
L’immobilier français détenu de l’étranger
Un bien situé en France reste imposable en France, quelle que soit votre résidence : les conventions fiscales attribuent presque toujours au pays de situation de l’immeuble le droit d’imposer ses revenus et sa plus-value. Restent plusieurs choix structurants : détention directe ou par société, régime d’imposition des loyers, financement, et, à la revente, un calcul de plus-value propre aux non-résidents avec ses règles de représentation fiscale et ses prélèvements spécifiques.
S’y ajoute une question souvent négligée : la détention par une société civile peut simplifier une transmission entre héritiers dispersés dans plusieurs pays, mais elle ne neutralise ni l’impôt sur la fortune immobilière ni la compétence du fisc français. L’arbitrage dépend de votre pays de résidence, de la convention applicable et du nombre d’héritiers.
Les successions internationales se préparent, sinon elles s’imposent
Une succession internationale fait intervenir deux questions distinctes que l’on confond souvent : quelle loi civile régit le partage, et quel pays perçoit les droits. La première relève, en Europe, d’un règlement qui retient en principe la résidence habituelle du défunt, avec une possibilité de choisir la loi de sa nationalité. La seconde dépend du droit interne de chaque État et des rares conventions fiscales conclues en matière de successions.
Résultat : sans anticipation, une même succession peut être partagée selon une loi étrangère que la famille n’attendait pas, et taxée deux fois faute de convention. Les outils existent — choix de loi applicable, rédaction des clauses bénéficiaires, donations, structuration de la détention — mais ils supposent d’avoir cartographié la situation avant, pas pendant le règlement.
Questions fréquentes
Pouvez-vous m’accompagner si je vis à l’étranger ?
Oui. Nos rendez-vous se tiennent en visioconférence, aux horaires qui vous conviennent, et les documents s’échangent par voie sécurisée. Une partie de notre clientèle ne vient à Mougins qu’une fois par an, parfois jamais.
Remplacez-vous mon conseiller sur place ?
Non, et c’est important. Nous traitons la partie française de votre patrimoine et la lecture de la convention fiscale applicable ; nous ne nous substituons pas à un conseil fiscal de votre pays de résidence, dont l’intervention reste nécessaire dès que le droit local est en jeu. Nous travaillons volontiers en lien avec lui.
Je suis français et résident à Monaco : ma situation est-elle particulière ?
Oui, très. La convention franco-monégasque réserve un traitement spécifique aux Français qui s’installent à Monaco selon leur date d’installation, avec des conséquences importantes sur l’impôt sur le revenu et sur les successions. C’est un cas où une vérification précise de votre situation s’impose avant toute décision patrimoniale.
Mon assurance-vie française est-elle encore adaptée ?
Souvent oui, mais pas toujours au même titre. Le traitement fiscal des rachats et celui des capitaux transmis dépendent à la fois du droit français et de celui de votre pays de résidence, et certaines juridictions ignorent la spécificité du contrat d’assurance-vie. La clause bénéficiaire mérite dans ce contexte une relecture attentive.
Je rentre en France après dix ans à l’étranger : que faut-il anticiper ?
Le retour est un moment favorable, à condition de le préparer : certains revenus et plus-values peuvent être réalisés avant ou après le retour avec des conséquences différentes, et des régimes temporaires existent pour les personnes qui reviennent s’installer. Les arbitrages se font dans les mois qui précèdent l’installation.
Premier échange offert
Parlons de votre situation.
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Les expertises mobilisées
Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une offre ou une sollicitation d’investissement. Les mécanismes décrits dépendent de votre situation personnelle et d’une réglementation susceptible d’évoluer. Toute recommandation ne peut être formulée qu’après recueil de votre situation, de vos objectifs, de vos connaissances et de votre expérience, dans le cadre d’une lettre de mission. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.