Simulateur de plus-value immobilière
Ce que la revente laisse réellement, une fois l’impôt passé.
La plus-value immobilière n’est pas l’écart entre votre prix d’achat et votre prix de vente. Le prix d’acquisition se majore des frais et des travaux, la plus-value brute se réduit d’abattements qui dépendent de la durée de détention, et elle supporte ensuite deux impositions distinctes qui ne s’effacent pas au même rythme : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Ce simulateur reproduit ce calcul, y compris la surtaxe applicable aux plus-values les plus élevées. La vente de votre résidence principale est, elle, totalement exonérée : le cas est traité à part.
Résultat
- Durée de détention
- À calculer
- Plus-value brute
- À calculer
- Base imposable à l’impôt sur le revenu
- À calculer
- Impôt sur le revenu (19 %)
- À calculer
- Base imposable aux prélèvements sociaux
- À calculer
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- À calculer
- Surtaxe sur les plus-values élevées
- À calculer
- Plus-value nette après impôt
- À calculer
Estimation indicative, calculée dans votre navigateur sur la base des barèmes 2026. Les montants saisis ne sont jamais transmis au cabinet.
En rendez-vous, nous regarderions avec vous :
- La date et le prix de vente les plus favorables
- Les exonérations auxquelles vous pourriez prétendre
- Le réemploi du prix de vente
Premier échange de trente minutes, offert et sans engagement.
Deux abattements, deux rythmes
La plus-value brute bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui ne court qu’à partir de la sixième année. Jusque-là, la plus-value est taxée en totalité.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement progresse ensuite régulièrement et atteint 100 % au bout de vingt-deux ans : la plus-value cesse alors d’être soumise à l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, le rythme est beaucoup plus lent au début puis s’accélère fortement, et l’exonération totale n’intervient qu’au bout de trente ans.
Entre vingt-deux et trente ans de détention, la plus-value échappe donc à l’impôt sur le revenu tout en restant soumise aux prélèvements sociaux. C’est une période où quelques mois de patience changent sensiblement le résultat, ce que le simulateur rend visible en modifiant la date de vente.
La surtaxe, et ce qui n’est pas pris en compte
Au-delà d’un certain montant de plus-value imposable, une surtaxe s’ajoute, selon un barème progressif par tranches. Elle est calculée ici, et elle explique parfois un écart important par rapport aux estimations approximatives.
Le simulateur ne traite pas les situations particulières : exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, exonération liée à la durée de détention d’un terrain à bâtir, régime spécifique des non-résidents, cession par une société, ou encore biens reçus par donation ou succession, pour lesquels le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée à l’époque.
Si votre situation relève de l’un de ces cas, ce qui est fréquent sur la Côte d’Azur et notamment pour les non-résidents, le résultat affiché ne vaut que comme première indication. L’arbitrage sur le mode de détention mérite alors d’être repris avant la vente.
Questions fréquentes
Ma résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, totalement, à condition qu’elle constitue votre résidence principale effective et habituelle au jour de la vente. L’exonération s’étend aux dépendances immédiates vendues en même temps. Un logement quitté depuis longtemps ne bénéficie plus de l’exonération, sauf délai raisonnable de mise en vente.
Puis-je déduire mes travaux sans factures ?
Oui, grâce au forfait de 15 % du prix d’achat, applicable si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, et ce même si vous n’avez réalisé aucun travaux. En deçà, ou si vos travaux réels dépassent ce forfait, il faut produire des factures d’entreprise : les matériaux achetés par vous-même et les travaux réalisés par vous ne sont pas admis.
Les travaux déjà déduits de mes revenus fonciers comptent-ils ?
Non. Des travaux déjà pris en compte pour la détermination de vos revenus fonciers ne peuvent pas être une seconde fois ajoutés au prix d’acquisition. C’est un point régulièrement redressé.
Qui calcule et qui paie ?
Le notaire établit la déclaration et prélève l’impôt sur le prix de vente lors de la signature de l’acte : vous recevez le net. Le montant affiché ici vous permet d’arriver à ce rendez-vous en sachant à quoi vous attendre.
Un chiffre ne décide de rien.
Si le résultat vous surprend, il mérite d’être repris dans votre contexte réel. Trente minutes, à nos bureaux de Mougins ou en visioconférence, sans engagement.
Pour aller plus loin
Immobilier patrimonial
Le bon mode de détention, pour le bon horizon, avec la bonne dette.
Optimisation fiscale
Structurer d’abord, défiscaliser ensuite, et seulement si cela sert votre projet.
Non-résidents et expatriés
Deux pays, deux fiscalités, et une convention entre les deux : votre patrimoine mérite d’être lu dans les deux sens.
Ce simulateur est fourni à titre purement indicatif et pédagogique. Il applique des barèmes généraux et ne tient compte ni des situations particulières, ni des régimes dérogatoires, ni des évolutions législatives postérieures à sa dernière mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une offre ou une sollicitation d’investissement, et ne saurait se substituer à une étude conduite au vu de votre situation réelle. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.