Simulateur d’investissement locatif
Combien vous coûterait chaque mois un bien locatif, et que vaudra-t-il une fois le crédit remboursé ?
Un investissement locatif financé à crédit se juge moins à son rendement brut qu’à l’effort d’épargne mensuel qu’il demande : la différence entre ce que le bien rapporte, après charges et impôt, et ce que coûte le crédit. C’est ce chiffre qui dit si le projet est tenable.
Ce simulateur calcule cet effort pour une location nue, au micro-foncier ou au régime réel, puis estime la valeur du bien une fois le crédit remboursé. Les règles appliquées sont celles de 2026 : abattement de 30 % du micro-foncier, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers.
Résultat
- Mensualité du crédit
- À calculer
- Rendement brut
- À calculer
- Impôt et prélèvements sociaux, par an
- À calculer
- Valeur estimée du bien au terme du crédit
- À calculer
Estimation indicative, calculée dans votre navigateur sur la base des barèmes 2026. Les montants saisis ne sont jamais transmis au cabinet.
En rendez-vous, nous regarderions avec vous :
- Le régime fiscal le plus adapté : nu, meublé, société
- Le montage du financement et la durée du crédit
- La place de ce projet dans l’ensemble de votre patrimoine
Premier échange de trente minutes, offert et sans engagement.
Comment le calcul fonctionne
La mensualité est celle d’un prêt amortissable classique. Les loyers, diminués des charges, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, sont comparés à cette mensualité : l’écart est votre effort d’épargne mensuel, ou le complément de revenu que le bien dégage s’il s’autofinance.
Au micro-foncier, réservé aux loyers inférieurs à 15 000 € par an, l’impôt porte sur 70 % des loyers. Au régime réel, il porte sur les loyers diminués des charges et des intérêts d’emprunt, retenus ici en moyenne sur la durée du crédit. Le déficit foncier, imputable sur vos autres revenus dans certaines limites, n’est pas pris en compte : le résultat est donc prudent.
Ce que le simulateur ne dit pas
Il ne tient compte ni de l’évolution des loyers, ni des travaux importants, ni de la fiscalité à la revente, que notre simulateur de plus-value permet d’estimer. Il ne traite pas non plus de la location meublée ni de la détention en société, dont la fiscalité est différente.
Surtout, un investissement locatif s’apprécie au regard de l’ensemble de votre patrimoine : part déjà investie dans l’immobilier, horizon, besoin de revenus, transmission. C’est l’objet de notre accompagnement en immobilier patrimonial.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier est simple, mais l’abattement de 30 % est forfaitaire. Lorsque les charges et les intérêts d’emprunt dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent les premières années d’un crédit, le régime réel est généralement plus favorable. L’option pour le réel engage pour trois ans.
Faut-il viser un bien qui s’autofinance ?
Pas nécessairement. Un effort d’épargne mensuel raisonnable pour constituer un patrimoine dans un bon emplacement vaut souvent mieux qu’un bien qui s’autofinance dans un marché sans demande locative. La qualité de l’emplacement pèse plus que quelques points de rendement.
Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté en 2026 ?
Pas pour la location nue : les revenus fonciers restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse votée pour 2026 vise principalement les revenus du capital mobilier et la location meublée.
Un chiffre ne décide de rien.
Si le résultat vous surprend, il mérite d’être repris dans votre contexte réel. Trente minutes, à nos bureaux de Mougins ou en visioconférence, sans engagement.
Pour aller plus loin
Immobilier patrimonial
Le bon mode de détention, pour le bon horizon, avec la bonne dette.
Investissements financiers
Une allocation construite selon votre horizon et votre tolérance au risque, pas selon la mode du moment.
Non-résidents et expatriés
Deux pays, deux fiscalités, et une convention entre les deux : votre patrimoine mérite d’être lu dans les deux sens.
Ce simulateur est fourni à titre purement indicatif et pédagogique. Il applique des barèmes généraux et ne tient compte ni des situations particulières, ni des régimes dérogatoires, ni des évolutions législatives postérieures à sa dernière mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une recommandation, ni une offre ou une sollicitation d’investissement, et ne saurait se substituer à une étude conduite au vu de votre situation réelle. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.